双面红牌坊：土拍亮点频现，二手房却成洼地

土地价格处于高位，但二手房是城市洼地。成都人熟悉的红牌楼怎么样？在主城买房子是个好选择吗？

文/成都商报红星新闻记者陈其美

在成都楼市近10年来，红牌楼一直非常低调。虽然不再是主流开发板块，但近年来，红牌楼一直能够在土拍市场上生产高价地块。这些地块大多面积较小，成为成都众多新企业快速打开市场的试验田。

然而，当地价突破17000元/平方米关口时，红牌楼核心区的许多二手房甚至还没有达到这个水平。在看似不合理的房地产和地价倒挂格局背后，开发商实际上在不同历史时期对红牌楼的价值进行了定位。

地球镜头的高光时刻频繁出现

土地收购房地产企业：在这里享受双重战略的好处

每次红牌楼被提升到楼市的“C”位，都是土地拍卖。

2013年，容积率2.38、土地面积30亩的红牌楼地块被台湾远雄拿下。该地块的起拍价仅为5000元/平方米，但成交时溢价率已达81.8%，楼面价为10000元/平方公里。这一价格也创下了成都楼市的新纪录。

随着时间的推移，2016年，金方以12000元/平方米的单价拿下太平村地块；2017年，东源以17200元/平方米的价格拿下远雄地块旁的土地，并于2016年底收购了远雄地块，创造了东源在成都的标杆项目——银长江。要知道，东苑的楼面价也是当时地价的天花板。

东源·银江实景图

在今年第二次集中供地中，红牌楼26.6亩地块入市，也引起了不少开发商的关注。最终，越秀以16500元/平方米的楼面价拿下该地块。

地块小、成交价高似乎是红牌楼土地的主要特点。这些年来，红牌楼还拍卖了一块土地——2020年初，距离红牌楼地铁站500米，一块111.64亩的住宅和商业用地以6730元/平方米的价格被成都南恒房地产有限公司以拍卖方式售出，即后来进入市场的南山凌峰。该地块的特殊性在于，它有严格的出让要求。分配、安置房和商业的比例高达40.39%，实际成本远高于楼面地价。

南山凌峰鸟瞰图

这两类土地代表了红牌楼的特点。由于早年汽车零部件家具业的发展，该地区可开发地块不多。西南二环外的地理优势让红牌楼不缺买家。因此，该地区小面积拆迁的地块可以卖一块红，但如果是大地块，看起来价格不高，但其开发条件非常严格，成本也不低。

然而，愿意以更高的价格收购这里的土地，代表着开发商对该地区的认可。今年，刚刚在红牌楼拿地的越秀地产相关负责人告诉记者，红牌楼是距离国际城市南部最近的中高端核心区域之一。它具有“中高质量”和“南扩”双重战略的优势。各种市级设施完善、成熟。烟火成都的正宗生活品味与国际城市南部的繁华潮流相得益彰。

二手房现状：小户型单价1万元起

红牌楼土地频繁高价出售，但其二手房市场也是一片双天：红牌楼核心区的低户型价值不高，但周边大户型价格坚挺。

该商品房开工较早，由当地许多小开发商建造。早期的红牌楼商品房主要围绕周边行业从业者打造，大量小户型产品应运而生。现在，打开贝壳app，可以看到很多红牌楼小区的二手房单价都在1万元以上，